కార్యకలాపాల నుండి నిధులు (FFO) | రియల్ ఎస్టేట్ క్యాష్ ఫ్లో మెట్రిక్స్
FFO (కార్యకలాపాల నుండి నిధులు) అంటే ఏమిటి?
FFO (కార్యకలాపాల నుండి వచ్చే నిధులు) సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్ (REIT లు) ద్వారా ఉత్పత్తి చేయబడిన నగదు ప్రవాహాలను సూచిస్తుంది మరియు వడ్డీ ఆదాయాన్ని తీసివేయడం ద్వారా లెక్కించబడుతుంది మరియు ఈ కాలంలో నికర ఆదాయం నుండి ఆస్తుల అమ్మకంపై లాభం మరియు వడ్డీ వ్యయం, తరుగుదల, మరియు దానికి ఆస్తుల అమ్మకంపై నష్టాలు.
కార్యకలాపాల నుండి వచ్చే నగదు ప్రవాహాన్ని కొలవడానికి FFO ఉపయోగించబడుతుంది మరియు ఇది ‘ఆపరేషన్ల నుండి నగదు ప్రవాహానికి’ సమానంగా ఉంటుంది. అయితే, ఇది సాధారణంగా ‘రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్’ (REIT) ద్వారా ఉత్పత్తి చేయబడిన నగదు ప్రవాహాలను సూచిస్తుంది.
- రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీల కోసం, రియల్ ఎస్టేట్ విలువలు స్థూల ఆర్థిక పరిస్థితులతో హెచ్చుతగ్గులకు లోనవుతున్నందున FFO పనితీరు బెంచ్‌మార్క్‌గా ఉపయోగించబడుతుంది మరియు ఆర్థిక పరిస్థితులను లెక్కించడానికి ఖర్చు అకౌంటింగ్ ఉదాహరణలను ఉపయోగించడం సాధారణంగా పనితీరు యొక్క ఖచ్చితమైన కొలతగా ఉపయోగపడదు.
- ఇది వ్యాపార కార్యకలాపాల నుండి వచ్చే నిధులను కలిగి ఉంటుంది, వడ్డీ ఆదాయం లేదా వడ్డీ వ్యయం వంటి ఫైనాన్సింగ్-సంబంధిత నగదు ప్రవాహాలను మినహాయించి. ఇది స్థిరమైన ఆస్తుల యొక్క తరుగుదల లేదా రుణమాఫీ లేదా ఆస్తుల తొలగింపు నుండి లాభాలు లేదా నష్టాలను కలిగి ఉండదు.
- రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్స్ (REIT లు) అనేది రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీల ద్వారా వచ్చే ఆదాయంపై ప్రధానంగా పనిచేసే వ్యాపారం. ఇటువంటి REIT కంపెనీలు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌లో పాల్గొంటాయి. ఇది కార్యాలయం మరియు భవనాలు, గిడ్డంగులు, ఆసుపత్రులు, షాపింగ్ కేంద్రాలు, హోటళ్ళు మొదలైన వాటి అమ్మకం, లీజింగ్ మరియు ఫైనాన్సింగ్ వంటివి కలిగి ఉంటుంది.
ఆపరేషన్స్ ఫార్ములా నుండి నిధులు
కార్యకలాపాల నుండి నిధులను లెక్కించేటప్పుడు ఉపయోగించిన అన్ని అంశాలు కంపెనీ ఆదాయ ప్రకటనలో చూడవచ్చు. ఈ కారకాలలో నికర ఆదాయం, తరుగుదల, రుణ విమోచన మరియు ఆస్తి మరియు అసాధారణ వస్తువుల అమ్మకాలపై లాభాలు ఉన్నాయి.
FFO ఫార్ములా = నికర ఆదాయం + రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తుల తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన - ఆస్తి అమ్మకంపై లాభాలు (నష్టాలు) + or ణం లేదా అసాధారణ వస్తువులను పునర్నిర్మించడంపై నష్టాలు (లాభాలు)
FFO లెక్కింపు (వాషింగ్టన్ REIT కేస్ స్టడీ)
దశ 1 - ఆదాయ ప్రకటన నుండి నికర ఆదాయాన్ని గుర్తించండి
2000 నుండి వాషింగ్టన్ REIT యొక్క నికర ఆదాయం, 45,139 అని మేము పైన నుండి గమనించాము. అదేవిధంగా, 1999 మరియు 1998 సంవత్సరాల్లో దాని నికర ఆదాయం వరుసగా, 44,301 మరియు $ 41,064.
(దయచేసి గణాంకాలు వేలల్లో ఉన్నాయని గమనించండి)
దశ 2 - రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తుల తరుగుదల మరియు రుణ విమోచనను గుర్తించండి
ఇది ఆదాయ ప్రకటనలో భాగం.
- తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన (2000) = $ 22,723
- తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన (1999) = $ 19,590
- తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన (1998) = $ 15,339
దశ 3 - ఆస్తుల అమ్మకాలపై లాభాలు (నష్టాలు) గుర్తించండి
ఈ సంఖ్య ఆదాయ ప్రకటనలో భాగం.
- ఆస్తుల అమ్మకాలపై లాభాలు (2000) = $ 3,567
- ఆస్తుల అమ్మకాలపై లాభాలు (1999) = $ 7,909
- ఆస్తుల అమ్మకాలపై లాభాలు (1998) = $ 6,764
దశ 4 - పునర్నిర్మాణ అంశాలు లేదా అసాధారణ వస్తువులపై లాభాలు (నష్టాలు) గుర్తించండి
- ఈ మూడేళ్ళలో పునర్నిర్మాణ ఖర్చులు లేదా అసాధారణ వస్తువులపై లాభాలు (నష్టాలు) లేవు.
దశ 5 - ఫార్ములా వర్తించండి
FFO ఫార్ములా = నికర ఆదాయం + రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తుల తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన - ఆస్తి అమ్మకంపై లాభాలు (నష్టాలు) + or ణం లేదా అసాధారణ వస్తువులను పునర్నిర్మించడంపై నష్టాలు (లాభాలు)
- FFO (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
- FFO (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
- FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699
సర్దుబాటు చేసిన FFO
కార్యకలాపాల నుండి సర్దుబాటు చేసిన నిధులు (AFFO) నికర ఆదాయానికి సర్దుబాట్లు చేసిన తరువాత లెక్కించబడతాయి, ఇది అకౌంటింగ్ పద్ధతులకు భర్తీ చేయడానికి ఉద్దేశించబడింది. ఈ అకౌంటింగ్ పద్ధతులు రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్ యొక్క నిజమైన పనితీరును వక్రీకరిస్తాయి. భవనం మెరుగుదలల కోసం ప్రాజెక్టులు వంటి మూలధనం చేయబడిన పునరావృత ఖర్చులు FFO నుండి AFFO నుండి తీసివేస్తుంది.
సాధారణంగా అంగీకరించిన అకౌంటింగ్ సూత్రాలు (GAAP) కాలక్రమేణా పెట్టుబడి లక్షణాలను తగ్గించడం అవసరం. అయితే, రియల్ ఎస్టేట్ కాలక్రమేణా మెచ్చుకుంటుంది. ఈ కారణంగా, అవసరమైన తరుగుదల వ్యయం, GAAP ప్రకారం వసూలు చేయబడుతుంది, నికర ఆదాయం కృత్రిమంగా తక్కువగా కనిపించేలా చేస్తుంది.
సాధారణ వ్యాపార దృశ్యాలలో సంభవించనందున పునరావృతం కాని వస్తువులకు కూడా FFO సర్దుబాటు చేస్తుంది. ఉదాహరణకు, తొలగించబడిన / జోడించాల్సిన ఆస్తుల అమ్మకంపై లాభాలు (లేదా నష్టాలు), అవి సాధారణ వ్యాపార కార్యకలాపాల స్వభావంలో లేనందున, అందువల్ల REIT యొక్క కొనసాగుతున్న డివిడెండ్-చెల్లింపు సామర్థ్యానికి దోహదం చేయవద్దు. కొంతమంది విశ్లేషకులు ఆపరేషన్ల (AFFO) నుండి సర్దుబాటు చేసిన నిధులను లెక్కించడానికి అద్దె పెరుగుదల మరియు కొన్ని కాపెక్స్‌ను మరింతగా పరిగణిస్తారు.
ప్రతి వాటాకి FFO వాటాదారుల యాజమాన్యం యొక్క యూనిట్కు REIT యొక్క లాభదాయకతను అంచనా వేయడానికి జాగ్రత్తగా పరిశీలించిన మెట్రిక్‌గా ఉపయోగించబడుతుంది. కార్యకలాపాల నుండి వచ్చే నిధులు సాధారణ వాల్యుయేషన్ మల్టిపుల్‌తో పాటు పి / ఇ గుణిజాలుగా ఉపయోగించబడతాయి. అందువల్ల ఇది షేర్ ధరల యొక్క ముఖ్య డ్రైవర్.
రియల్ ఎస్టేట్ కోసం FFO ఎందుకు ముఖ్యమైనది?
- స్టాక్లను విశ్లేషించేటప్పుడు ఈక్విటీ ఇన్వెస్టర్లు షేర్ ఇపిఎస్ లేదా ధర-ఆదాయ నిష్పత్తి (పి / ఇ) వంటి కొలతలకు ప్రాముఖ్యత ఇస్తుండగా, REIT పెట్టుబడిదారులు FFO ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు.
- REIT లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి ముందు, ధర ఖచ్చితంగా FFO లేదా AFFO పై ఆధారపడి ఉండదు, ఎందుకంటే ఉపరితలంపై మంచిగా కనిపించే పెట్టుబడి భవిష్యత్తులో మంచి నిర్ణయంగా మారకపోవచ్చు, ఎందుకంటే ధరలు కూడా తగ్గుతాయి చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు దీనిని కొనుగోలు చేస్తున్నారు.
- సాంప్రదాయిక స్టాక్‌లతో పోల్చినప్పుడు, REIT కోసం ప్రతి షేరు (EPS) ఆదాయాలు సహజంగా తక్కువ లేదా ప్రతికూలంగా ఉంటాయి. అందువల్ల, REIT యొక్క ధర-నుండి-ఆదాయాలు (P / E నిష్పత్తి) అనుకూలమైన బహుళ కాదు, అయితే పెట్టుబడి నిర్ణయాలు తీసుకునేటప్పుడు దానిని అంచనా వేసేటప్పుడు సుదూర రెండవ మెట్రిక్‌గా పరిగణించాలి.
CFO మరియు FFO మధ్య తేడాలు
- నగదు ప్రవాహం, పేరు సూచించినట్లుగా, వ్యాపారం యొక్క కార్యకలాపాల నుండి ఉత్పత్తి చేయబడిన మొత్తం నగదు మరియు నగదు సమానమైన మొత్తాలను లెక్కిస్తుంది. ఏదేమైనా, రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం విషయానికి వస్తే FFO మరింత ముఖ్యమైన కొలత, ఎందుకంటే ఈ చర్యలు ఒక ముఖ్యమైన భాగానికి భర్తీ చేస్తాయి, ఇది తరుగుదల.
- రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం కోసం, ఆస్తుల విలువ ఎల్లప్పుడూ కాలక్రమేణా పెరుగుతుంది; అందువల్ల, ఇది అస్సలు ఖర్చు కాదు. IRS ప్రకారం, వ్యాపారాలు పరికరాలు, కంప్యూటర్లు మరియు భవనాలు వంటి దీర్ఘకాలిక ఆస్తులను కలిగి ఉన్నప్పుడు, ప్రస్తుత ఆర్థిక స్థితిని ప్రతిబింబించేలా ఈ ఆస్తులను తగ్గించాలి.
- ఏదేమైనా, రియల్ ఎస్టేట్ విషయానికి వస్తే, ఈ లక్షణాలకు “షెల్ఫ్ లైఫ్” లేదు లేదా, మరో మాటలో చెప్పాలంటే, ఈ కాలంలో తక్కువ విలువకు ఎప్పటికీ తగ్గదు. దీనికి విరుద్ధంగా, ఈ ఆస్తులు అభినందిస్తాయి మరియు అందువల్ల ఆదాయ ప్రకటనకు వసూలు చేయవలసిన ఖర్చుగా పరిగణించబడవు.
- అందువల్ల ఆపరేటింగ్ నగదు ప్రవాహం మరియు FFO ఇలాంటి కొలమానాలు. అయితే, అవి ఒకే విషయం కాదు. వ్యాపారం యొక్క ఆర్ధిక శ్రేయస్సును అంచనా వేయడానికి నగదు ప్రవాహం గొప్ప మార్గం, కానీ రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ విషయానికి వస్తే, కొలతలు సాధారణ వ్యాపార దృశ్యానికి భిన్నంగా ఉంటాయి.
- REIT దాని డివిడెండ్లను కవర్ చేయడానికి తగినంత సంపాదిస్తుందో లేదో అంచనా వేయడానికి, FFO వెళ్ళడానికి మార్గం. ఇది సాధారణ CFO కంటే మెరుగైన చిత్రాన్ని పొందడంలో సహాయపడుతుంది.
ముగింపు
అందువల్ల REIT యొక్క విశ్లేషణకు ఆపరేషన్స్ కాన్సెప్ట్ నుండి నిధులు అవసరం, ఎందుకంటే అంతర్లీన ఆస్తులు విలువలో పెరుగుతున్నప్పుడు, తరుగుదల కార్యకలాపాల ఫలితాల్లోకి రాకూడదు. ఇది నికర ఆదాయం కంటే వ్యాపారం యొక్క ఆర్ధిక ఫలితాల యొక్క మంచి సూచికగా పరిగణించబడుతుంది, అయినప్పటికీ, అకౌంటింగ్ చికానరీ ఆర్థిక నివేదికల యొక్క వివిధ అంశాలను ప్రభావితం చేస్తుంది కాబట్టి, కొలతల మిశ్రమంపై ఆధారపడటం ఎల్లప్పుడూ మంచిది. పెట్టుబడి నిర్ణయాలు తీసుకునేటప్పుడు ఒకే కొలత.
REIT యొక్క లాభదాయకతను నిర్ణయించడానికి FFO విస్తృతంగా పరిగణించబడుతున్నప్పటికీ; ఇది తరచుగా అకౌంటింగ్ మార్పులు, పున ate ప్రారంభాలు మరియు తారుమారుకి గురవుతుంది. పెట్టుబడి నిర్ణయం తీసుకునే ముందు దయచేసి రెండు లేదా మూడు కొలమానాలు మరియు ఇతర వ్యాపార అంశాలను పరిగణించండి.
